Loi et crédit immobilier : quelles règles protègent l’emprunteur ?

Faire l’achat d’une maison ou d’un appartement est un projet qui nécessite souvent de faire un crédit pour ce nouvel investissement. Mais, lorsque l’on emprunte une somme d’argent importante et que l’on s’engage dans un remboursement sur plusieurs années, il y a forcément des risques. Ces risques, ils concernent à la fois les banques, mais aussi et surtout les emprunteurs. Alors, quelles sont les lois qui protègent ces derniers ?

Quel cadre légal s’applique au crédit immobilier ?

Dans un premier temps, il faut savoir que tous les crédits ne sont pas encadrés de la même manière, et le crédit immobilier a donc un cadre légal bien précis, garantissant la sécurité de l’emprunteur. Dans ce cas-là, c’est le Code de la consommation qui va déterminer plusieurs conditions mais aussi des obligations (d’information notamment) ainsi qu’un encadrement des banques pour limiter les risques de surendettement pour les consommateurs.

En plus du Code de la consommation, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), une autorité française qui est chargée de surveiller le système financier, a mis en place des règles d’octroi (ou normes de prudence). Et, certaines lois comme la loi Hamon et Lagarde (remplacées par la loi Lemoine) permettent aux emprunteurs de changer d’assurance emprunteur.

À SAVOIR

La loi Scrivener est également une loi qui fait partie du cadre légal autour du crédit immobilier, et c’est notamment celle-ci qui impose le formalisme de l’offre de prêt ainsi que le délai de réflexion obligatoire de 10 jours.

Quelles informations doivent être fournies avant la signature ?

Pour garantir la transparence et éviter le risque de surendettement, des informations doivent effectivement être transmises à la banque, voici les principales :

  • Des informations sur votre identité et votre situation personnelle (pièce d’identité, justificatif de domicile et de situation familiale).
  • Vos justificatifs de revenus (bulletin de salaire, avis d’imposition, contrat de travail…).
  • Vos charges et votre patrimoine (relevés bancaires de tous vos comptes : personnels, comptes joints…).
  • Les caractéristiques de votre projet immobilier (compromis de vente, permis de construire, devis…).

Avant de signer votre contrat de crédit, la banque doit également vous transmettre plusieurs documents ainsi que des informations obligatoires que vous devez remplir et remettre :

  • La FISE (Fiche d’Information Standardisée Européenne) : c’est le fichier qui récapitule votre offre de prêt avec toutes caractéristiques importantes et essentielles du crédit (taux, montant, durée…).
  • La FSI (Fiche Standardisée d’Information) : elle concerne l’assurance emprunteur et vous présente les garanties minimales exigées par la banque, ce document vous permet ensuite de comparer les offres et les différents contrats proposés.
  • La fiche personnalisée : c’est la synthèse de votre plan de financement, de votre profil et de votre capacité d’emprunt.
  • La fiche d’évaluation de votre solvabilité : c’est un écrit que vous recevez obligatoirement suite à une étude de votre solvabilité par la banque.

À SAVOIR

La banque a également une obligation et un devoir de mise en garde dans le cas où votre demande de crédit est inadaptée ou si elle comporte des risques de surendettement notamment. Elle est tenue de vous avertir, le cas échéant, par écrit.

Quel est le délai de réflexion avant d’accepter une offre ?

Lorsque la banque vous envoie l’offre de crédit, et que vous la recevez, vous avez un délai de réflexion de 10 jours calendaires (il commence le lendemain de la réception de l’offre par courrier). Cela signifie que vous ne pouvez pas accepter la proposition avant le 11e jour.

Notez tout de même que la durée de validité de l’offre est de 30 jours, vous pouvez donc très bien accepter l’offre et la renvoyer au bout du 24e jour, par exemple. Concrètement, voici les étapes que vous suivez : demande de prêt → réception de l'offre écrite → 10 jours de réflexion obligatoires → acceptation de l'offre (entre le 11ᵉ et le 30ᵉ jour) → financement débloqué.

Comment fonctionne la condition suspensive d’obtention du prêt ?

Ce que l’on appelle une condition suspensive, c’est en fait une condition qui permet de protéger l’acheteur dans le cas où la banque refuse de lui prêter l’argent nécessaire pour son projet immobilier (et donc son futur logement). Dans ce cas, la vente est ainsi annulée, et les sommes (s’il en avait versées) lui sont alors rendues.

Il y a cependant des choses à savoir pour mettre en place cette condition : déjà, elle doit être levée dans les limites imposées (un minimum légal de 45 à 60 jours), période durant laquelle l’acheteur s’engage à démarcher au moins une banque.

Quelles règles encadrent le TAEG et le taux d’usure ?

Pour ce qui est du TAEG, il est lui aussi encadré par le Code de la consommation, où l’on nous dit qu’il est impératif d’inclure tous les coûts obligatoires du crédit (en passant par les intérêts, les frais de dossier ou encore l’assurance. C’est ce TAEG qui permet de fixer le coût réel du crédit, et de pouvoir le comparer avec d’autres offres.

Concernant le taux d’usure, celui-ci est fixé par la Banque de France, et mis à jour tous les trimestres. Il se base sur les taux moyens pratiqués par les banques, et il est ensuite publié au Journal officiel. Une fois le taux d’usure déterminé, les banques ne peuvent pas accorder de crédit dont le TAEG dépasse le plafond du taux d’usure.


Quelles règles s’appliquent à l’assurance emprunteur ?

Pour l’assurance emprunteur, il faut savoir que depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, l’emprunteur à le droit de souscrire à l’assurance de son choix. Il n’est plus obligé de choisir celle de la banque, tant que les garanties sont équivalentes. Et la loi Lemoine, plus récente, a même permis de changer d’assurance à tout moment du contrat, sans avoir besoin de respecter une date anniversaire.

En plus de cette nouveauté, la loi Lemoine a supprimé le questionnaire médical pour les emprunteurs qui font une demande de prêt inférieure à 200 000 € et qui est remboursé avant 60 ans. Elle renforce aussi le droit à l'oubli, c’est-à-dire que les anciens cancers ou hépatites C n’ont plus à être déclarés 5 ans après la fin du traitement, contre 10 ans auparavant.

Quels droits en cas de remboursement anticipé ?

Si vous souhaitez rembourser votre prêt par anticipation, sachez que c’est tout à fait possible, que ce soit pour revendre le bien ou parce que vous avez eu une rentrée d’argent. Cependant, la loi a encadré certaines conditions qui permettent à la banque de réclamer une pénalité à l’emprunteur qui voudrait faire ce remboursement anticipé.

  • Indemnité plafonnée (IRA) : la pénalité ne peut pas dépasser le plus petit des deux montants entre 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé et 3% du capital restant dû.
  • Exonération d'indemnité en cas de vente liée à un changement de lieu de travail, un décès ou une fin forcée d'activité, ou si le contrat le prévoit.
  • Pas d'IRA non plus lorsque le remboursement résulte de la mise en jeu d'une assurance décès ou invalidité.
  • Remboursement partiel possible selon les mêmes règles de plafonnement, mais le contrat peut fixer un montant minimal ou un nombre limité d'opérations par an (selon l’offre de prêt).

À SAVOIR

Pour le calcul de l’indemnité plafonnée, la banque a l’obligation d’effectuer deux calculs : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, et 3% du capital restant dû. Ensuite, elle doit retenir le montant le plus faible des deux comme pénalité.

Quelle loi pour quelle protection ?

Il y a donc de nombreuses lois qui interviennent pour protéger les consommateurs et surtout les emprunteurs. Mais, concrètement à quoi ça correspond et qu’apporte chaque loi ? Voici un récapitulatif d’une partie de ces règles.

Comparaison loi et protection associée
Règle Protection pour l'emprunteur Étape du parcours
Offre de crédit écrite (FISE, FSI...) Transparence sur les conditions du prêt Réception de l'offre
Délai de réflexion de 10 jours Évite les acceptations précipitées et oblige à analyser l’offre Entre réception et acceptation
Condition suspensive d'obtention du prêt Annulation de la vente + remboursement si refus bancaire Négociation / compromis de vente
TAEG plafonné par le taux d'usure Évite un coût de crédit excessif qui favorise le surendettement Comparaison des offres
Libre choix de l'assurance emprunteur (loi Lemoine) Possibilité de changer d'assurance à tout moment Tout au long du contrat
Indemnité de remboursement anticipé plafonnée Limite la pénalité en cas de remboursement anticipé Fin ou renégociation du prêt

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Que se passe-t-il si l'offre de prêt n'est pas renvoyée dans les 30 jours ?
Si vous ne renvoyez pas l’offre de prêt signée dans les 30 jours, alors celle-ci devient caduque. Vous devrez alors solliciter une nouvelle offre auprès de la banque pour ce nouvel emprunt, sachant que les taux proposés peuvent avoir augmenté entre-temps.
Peut-on faire baisser le TAEG en négociant l'assurance emprunteur plutôt que le taux d'intérêt ?

Oui, et c'est souvent le levier le plus efficace. En vous concentrant sur la négociation de l’assurance emprunteur, cela peut vous rapporter plus qu’en se focalisant uniquement sur le taux d’intérêt.

Réduire le taux d'assurance de 0,10 point équivaut à faire baisser le taux d'intérêt de 0,20 point. C'est précisément ce que permet la délégation d'assurance, rendue possible par la loi Lagarde puis facilitée par la loi Lemoine ensuite.

La condition suspensive protège-t-elle aussi en cas de simple changement d'avis de l'acheteur ?
Non, cette condition s’applique uniquement en cas de refus de financement par la banque, et elle doit être justifiée par une attestation. Un changement d'avis sans refus bancaire ne permet pas de récupérer automatiquement les sommes versées dans les mêmes conditions. Pour en être certain, vous pouvez vérifier dans votre compromis de vente signé, sachant que celui-ci peut prévoir d'autres clauses de sortie.
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(1) Vous recevrez ensuite un contrat pré-rempli qu'il vous faudra nous renvoyer complété, daté, signé et accompagné des justificatifs demandés en vue d'une acceptation définitive.

(2) Sous réserve d’acceptation de votre dossier et à l’issue du délai légal de rétractation.