Rachat de crédit immobilier : fonctionnement, frais et démarches

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, un nouvel établissement prêteur rembourse par anticipation le capital restant dû de votre crédit immobilier en cours et vous accorde un nouveau prêt, dont le montant peut également intégrer certains frais liés à l’opération. Le bien financé reste le même, mais vous changez d’établissement prêteur et bénéficiez de nouvelles conditions de financement, notamment en matière de taux et éventuellement de durée. De plus, un nouveau tableau d’amortissement remplace l’ancien.

Le rachat des crédits immobiliers peut concerner un emprunteur qui rembourse encore un prêt ayant financé sa résidence principale, une résidence secondaire ou encore un investissement locatif. Cette solution permet en effet de racheter un prêt obtenu dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés.

Quelle différence entre rachat, renégociation et regroupement de crédits ?

Ces trois opérations sont souvent confondues, mais elles ne répondent pas au même besoin.

La renégociation coûte souvent moins cher, sans nouvelle garantie à constituer, mais elle dépend de l’accord de votre conseiller bancaire actuel.

Dans quels cas envisager un rachat de crédit immobilier ?

Plusieurs situations peuvent justifier l’opération :

• Les taux ont baissé depuis la signature de votre prêt ;
• Vous êtes encore relativement au début du remboursement de votre prêt : dans un crédit amortissable classique, la part des intérêts est généralement plus importante au cours des premières années, ce qui peut rendre un rachat plus intéressant ;
• Votre situation a changé et vous souhaitez ajuster la durée ou le montant des échéances ;
• Selon les offres proposées, vous souhaitez également intégrer au nouveau financement une somme destinée à un autre projet.

Quels frais faut-il anticiper ?

Un rachat ne demeure bien entendu intéressant que si les économies réalisées dépassent les frais engagés.

Exemple : avant / après un rachat

Exemple fictif, hors assurance emprunteur, donné à titre d’illustration. Les taux et frais réels dépendent de votre profil et des conditions proposées par chaque établissement.

Dans cet exemple, allonger la durée réduit la mensualité de 171 €, mais porte le total remboursé à un niveau supérieur à celui du rachat effectué sur 15 ans. Plus généralement, une durée de remboursement plus longue tend à augmenter le coût total du financement.

Comment se déroule un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit immobilier commence par une simulation de financement, qui vous donne une première idée de la nouvelle mensualité et du gain possible. Un conseiller étudie ensuite votre demande et vous propose une offre de prêt. Cette offre ne peut être acceptée qu’à l’issue du délai légal de réflexion de 10 jours. Une fois l’offre acceptée, la nouvelle banque verse les fonds à l’ancienne, qui solde alors le crédit.

Étude du dossier et justificatifs

Afin de constituer votre dossier, prévoyez notamment :

• Une pièce d’identité et un justificatif de domicile ;
• Vos derniers bulletins de salaire et avis d’imposition ;
• Vos relevés de comptes récents ;
• L’offre de prêt initiale et le tableau d’amortissement ;
• Un décompte de remboursement anticipé fourni par votre banque actuelle.

L’établissement vérifie votre équilibre financier, la stabilité de vos revenus et votre historique bancaire.

Garanties éventuellement demandées

La nouvelle banque peut exiger une garantie telle qu’une caution d’un organisme spécialisé ou une hypothèque sur le bien financé. Si une hypothèque est retenue comme garantie, sa constitution nécessite un acte notarié et entraîne des frais. En cas de remboursement anticipé ou de changement de prêteur, une mainlevée peut être nécessaire ; à défaut, l’inscription prend normalement fin automatiquement après l’expiration du délai légal.

Peut-on regrouper un prêt immobilier et des crédits à la consommation ?

Oui. Un regroupement de crédits peut réunir votre prêt immobilier et vos crédits à la consommation en une seule mensualité. Lorsqu’un regroupement associe crédits immobiliers et crédits à la consommation, le régime applicable dépend notamment de la proportion représentée par les crédits immobiliers. Le seuil réglementaire de référence est fixé à 60 % du montant total de l’opération. Par ailleurs, une opération garantie par une hypothèque ou une sûreté immobilière équivalente relève du régime du crédit immobilier, quel que soit son objet.

Pour les opérations immobilières ou hypothécaires

Pour certaines opérations dont le montant des crédits à regrouper dépasse 80 000 €, Creatis, filiale de Cofidis Group, peut étudier une solution de regroupement de crédits avec ou sans garantie hypothécaire, sous réserve d’éligibilité.