Prêt immobilier sans apport, quelles sont les règles et les lois ?

Existe-t-il une nouvelle loi sur l'apport personnel ?

Non. Aucune loi n'impose aujourd'hui un apport minimum pour emprunter. Le cadre qui encadre l'octroi des crédits immobiliers est fixé par le HCSF. Ses recommandations sont devenues une norme juridiquement contraignante pour les banques au 1er janvier 2022 et elles s'appliquent toujours.

Les règles HCSF à connaître :

• Taux d'effort maximal de 35 % : vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt.
• Durée maximale de 25 ans : elle peut atteindre 27 ans lorsque l'entrée en jouissance du logement est différée, notamment dans le cadre d'une construction, d'une VEFA ou de certains projets dans l'ancien comportant des travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.
• Une marge de flexibilité : les banques peuvent déroger à ces critères pour une partie limitée de leur production de crédits immobiliers, dans la limite de 20 %, cette marge étant principalement destinée au financement des résidences principales et notamment aux primo-accédants.

Ces règles portent sur le niveau d'endettement et la durée de l'emprunt. Elles ne disent rien de l'apport. En pratique, beaucoup de banques demandent tout de même une somme couvrant au moins les frais annexes, mais c'est une exigence propre à chaque établissement, pas une obligation légale.

Que signifie un financement immobilier à 100 % ou 110 % ?

Ces deux termes désignent la part du projet prise en charge par le prêt.

• Un financement à 100 % couvre le prix du bien acheté. Les frais de notaire, de garantie et de dossier restent à votre charge, ce qui suppose malgré tout un peu d'épargne.
• Un financement à 110 % couvre le prix du bien et l'ensemble des frais annexes. C'est le véritable prêt immobilier sans apport. Celui-ci peut permettre de réaliser l'opération sans mobiliser d'apport personnel significatif.

Le prêt à 110 % est le plus difficile à obtenir. Le montant emprunté est plus élevé, la mensualité aussi, la durée de remboursement souvent plus importante, et le taux d'intérêt proposé peut être moins favorable. La banque le réserve en général aux profils dont la stabilité et les perspectives de revenus compensent l'absence d'épargne.

Comparatif : projet avec apport / projet sans apport

Quels critères sont étudiés pour un dossier sans apport ?

Sans épargne mobilisée, la banque cherche ailleurs ses garanties. Plusieurs éléments pèsent dans sa décision.

• La stabilité professionnelle : un CDI hors période d'essai, un statut de fonctionnaire ou une activité indépendante ancienne et régulière rassurent. Une situation professionnelle stable constitue un élément particulièrement rassurant pour la banque.
• Le niveau et l'évolution des revenus : des revenus stables, et si possible en progression, montrent que vous pourrez assumer les échéances sur toute la durée du prêt. C'est l'un des arguments des jeunes actifs, dont l'apport est souvent limité mais la carrière encore devant eux.
• La gestion de vos comptes : vos relevés bancaires des derniers mois sont étudiés de près (absence de découvert, pas d'incidents de paiement ou encore crédits à la consommation maîtrisés). Une capacité à mettre de l'argent de côté chaque mois, même modeste, compte. Elle prouve qu'une épargne régulière est possible, même si vous ne l'utilisez pas pour l'achat.
• Le reste à vivre : au-delà du taux d'effort, la banque vérifie la somme qui vous reste une fois la mensualité payée. Un reste à vivre confortable renforce la demande.
• Le projet lui-même : un bien cohérent avec votre budget, situé dans un secteur recherché et acheté au prix du marché sera plus facile à financer.

Quel dossier présenter ?

Pièce d'identité, justificatif de domicile, trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d'imposition, contrat de travail, relevés de comptes des trois derniers mois, compromis de vente et, si vous êtes indépendant, vos derniers bilans. Un dossier complet et bien présenté va naturellement faciliter l'étude de votre demande.

Quels frais doivent être intégrés au plan de financement ?

Le prix affiché du logement n'est jamais le montant total à financer. Afin de financer un achat immobilier sans apport, votre plan de financement doit intégrer l'ensemble des frais liés à l'opération :

• Les frais de notaire, qui comprennent surtout des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités : comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf.
• Les frais de garantie : caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque, selon les établissements.
  
• Les frais de dossier bancaires, parfois négociables.
• L'assurance emprunteur, généralement exigée par les établissements de crédit, et dont le coût entre dans le calcul du taux d'effort.
• Les éventuels frais de courtage, de travaux ou d'agence s'ils ne sont pas inclus dans le prix.
  

Exemple indicatif de besoin de financement (achat dans l'ancien)

Montants arrondis, donnés à titre d'illustration. Les frais réels varient selon le bien, sa localisation et l'établissement prêteur.

Dans cet exemple, un financement sans apport revient à emprunter 218 500 €, soit 109 % du prix du bien. Afin d'estimer précisément votre besoin de financement, chaque poste doit être chiffré dès la recherche du bien.

Quelles aides peuvent compléter le financement ?

Plusieurs solutions existent afin de réduire la part à emprunter auprès de la banque. Certaines peuvent, en partie, jouer le rôle d'un apport et permettre de boucler un plan de financement plus facilement.

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, il finance une partie de l'achat de la résidence principale sans intérêt. Il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 et concerne le logement neuf ainsi que, dans certaines zones, l'ancien avec travaux. Il vient obligatoirement en complément d'un prêt principal.
• Le prêt Action Logement : les salariés d'entreprises du secteur privé peuvent, sous conditions, bénéficier d'un prêt accession à taux réduit.
• Le prêt d'accession sociale (PAS) : accordé sous conditions de ressources, il bénéficie notamment de frais encadrés ou réduits et peut financer jusqu'à la totalité du coût de l'opération immobilière éligible. En revanche, il ne finance pas certains frais annexes, notamment les frais de notaire, d'hypothèque et de dossier.
• Les aides locales : certaines régions, départements ou communes proposent des prêts ou des subventions pour l'accession à la propriété. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL).

L'épargne logement (PEL ou CEL) et les dons familiaux peuvent aussi constituer un premier apport, même modeste. Une épargne, même peu importante, peut permettre de couvrir les frais de garantie et de changer la lecture que la banque fait de votre dossier.