Rachat de PTZ par une autre banque : que devient le prêt à taux zéro ?

Peut-on faire racheter un PTZ par une autre banque ?

Pas en conservant le taux zéro. Le PTZ est un prêt aidé par l'État, distribué par des établissements habilités. Lors d'un rachat, deux solutions peuvent être envisagées : conserver le PTZ dans la banque d'origine et faire refinancer uniquement le prêt principal, ou rembourser le PTZ grâce au nouveau financement et renoncer alors à son avantage.

Pourquoi ce traitement particulier ? L'État compense l'absence d'intérêts en accordant un crédit d'impôt à l'établissement qui a accordé le PTZ. Cette créance fiscale est inaliénable et incessible. Elle ne suit pas le prêt si celui-ci change de banque. Une banque qui rachète votre crédit immobilier ne peut donc pas reprendre le PTZ dans les mêmes conditions à taux zéro.

Elle ne peut pas non plus vous accorder un nouveau PTZ afin de refinancer le même logement. Le PTZ sert à financer une opération d'acquisition ou de construction éligible d'une future résidence principale ; il ne sert donc pas à refinancer un crédit existant. Lorsque on parle de rachat de PTZ par une autre banque, il s'agit donc, en pratique, soit de conserver le PTZ séparément, soit de le rembourser par anticipation dans le cadre du nouveau financement.

Peut-on conserver le PTZ dans la banque d'origine ?

Oui, cela peut être envisagé lorsque la banque d'origine maintient le PTZ et que la nouvelle banque accepte de refinancer uniquement le prêt principal. Le PTZ reste alors géré par l'établissement qui l'a accordé et continue d'être remboursé selon son échéancier initial, différé compris s'il en comporte un.

Vous conservez ainsi l'avantage du taux zéro jusqu'au terme du PTZ. En contrepartie, vous aurez deux établissements à gérer et, selon l'échéancier, deux prélèvements. Les règles propres au PTZ continuent toutefois de s'appliquer. Pendant les six années suivant le versement du PTZ, des restrictions spécifiques s’appliquent notamment à la location et à certains changements d’usage du logement.

Refinancer le prêt principal

C'est sur le prêt principal que se joue l'essentiel du gain, avec un taux plus bas sur le capital restant dû peut réduire vos mensualités ou le coût total des intérêts. Afin de comprendre le fonctionnement, les conditions ainsi que les frais d'une telle opération, consultez notre guide sur le rachat de crédit immobilier. La nouvelle banque tiendra compte de la mensualité du PTZ conservé dans l'étude de votre dossier, puisqu'elle continue de peser sur votre budget.

Que se passe-t-il si le PTZ est inclus dans le nouveau financement ?

Votre nouvelle banque vous prête alors une somme qui couvre le capital restant dû du prêt principal et celui du PTZ. Les deux prêts d'origine sont soldés et vous ne remboursez plus qu'un seul crédit, dans un seul établissement.

La part qui correspondait au PTZ porte alors des intérêts au taux du nouveau prêt et l'avantage du taux zéro est définitivement perdu pour cette somme. Ce choix peut être retenu, par exemple si le capital restant dû du PTZ est faible, si vous privilégiez une gestion simplifiée ou si la nouvelle banque conditionne son offre au remboursement de tous les prêts existants. Dans tous les cas, le coût global doit être chiffré avant décision.

Quels points vérifier avant le rachat du prêt principal ?

Un rachat de crédit immobilier n'est pertinent que si l'économie attendue compense les frais liés à l'opération. Avec un PTZ dans le montage, quelques vérifications supplémentaires s'imposent.

• Capital restant dû : demandez à votre banque un décompte précis pour le prêt principal et pour le PTZ.
  
• Prêt principal : relevez son taux, sa durée restante et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé prévues dans votre offre de prêt.
  
• Garanties : le rachat peut nécessiter la mise en place d'une nouvelle garantie. Si l'ancien prêt est garanti par une hypothèque et qu'une radiation anticipée est nécessaire, des frais de mainlevée peuvent s'ajouter. En cas de caution, les modalités de sortie dépendent de l'organisme garant. Pour les dossiers concernés, l'ancienne sûreté peut notamment être une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
  
• Coût du nouveau financement : comparez le coût total, assurance emprunteur, frais de dossier et frais de garantie compris, et pas seulement le taux nominal.

Exemple

Julie et Thomas ont acheté leur résidence principale avec un prêt principal et un PTZ. Il leur reste 150 000 € à rembourser sur le prêt principal et 40 000 € sur le PTZ, avec 15 ans restant à courir. Une autre banque leur propose de refinancer leur crédit à 3 %.

• S'ils conservent le PTZ, seuls les 150 000 € du prêt principal sont refinancés. Le PTZ continue d'être remboursé sans intérêts, soit environ 222 € par mois s'il est remboursé par mensualités constantes sur cette durée.

• S'ils incluent le PTZ, les 40 000 € correspondants sont refinancés à 3 % sur 15 ans. La mensualité de cette part passe à environ 276 €, pour environ 9 700 € d'intérêts, hors assurance et frais.

Rachat, transfert et remboursement anticipé du PTZ : quelles différences ?

Ces trois termes sont souvent confondus, alors qu'ils recouvrent des situations distinctes.

Le rachat

Il concerne le crédit immobilier refinancé par une autre banque. Le PTZ n'en fait partie que si vous choisissez de l'inclure dans le nouveau financement ; dans ce cas, il est remboursé par anticipation et la somme correspondante devient une part du nouveau prêt portant intérêts.

Le transfert

Il peut intervenir lors de la mutation du logement financé, notamment en cas de vente, lorsque vous souhaitez affecter le capital restant dû du PTZ à l'acquisition ou à la construction d'une nouvelle résidence principale. Si le transfert intervient au cours des six années suivant le versement du PTZ, la nouvelle opération doit respecter les conditions d'éligibilité applicables au PTZ à la date du transfert. L'établissement prêteur peut refuser le transfert notamment s'il entraîne une dégradation significative de la garantie dont il dispose.

Le remboursement anticipé

Il consiste à solder tout ou partie du PTZ avant son terme. Il peut être volontaire, par exemple lorsque vous choisissez de l'inclure dans un rachat. En cas de mutation du logement, le capital restant dû doit en principe être remboursé, sauf transfert accepté dans les conditions prévues. Pendant les six années suivant le versement du PTZ, une mise en location ou un changement d'usage en dehors des cas autorisés peut également remettre en cause le maintien du prêt. Les conditions exactes figurent dans votre offre de prêt et dans la réglementation applicable à la date de l'opération.